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北京物业费全国第二价格放开能够解决死循环？

来源：北京商报|2015-12-24|

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　　一提起物业公司，不少消费者都会用杂事管家来形容。小到自家下水道堵塞，大到整个小区的环境管理，都与物业有着密不可分的关系，但就是这么一个涉及大多数人日常生活的产业，却面临着不小的经营难题。昨日，研究院发布《2015中国物业服务价格指数研究报告》（以下简称《报告》）显示，12月，全国20大城市物业价格综合指数同比上涨0.99%，环比微涨0.35%，同比涨幅仍明显低于CPI涨幅、最低工资标准增速等指标。即使是物业价格位居全国第二位的北京，2.81元/平方米的缴费标准也未出现太大上浮。明明在开发商眼中是一块肥肉的物业行业，在长期面临服务质量不高、物业费难收的死循环时，又该如何破题？

　　政府放开市场行业未见猛涨

　　“在目前我国制造业明显回落的背景下，物业服务行业却迎来了快速发展机遇期。”这是记者在采访多位业内人士时，他们常念叨在嘴边的一句话。据不完全统计，现阶段，我国物业服务企业在管面积已达160亿平方米，近三年累计增长超过40%。甚至有消息称，传统物业服务与新型社区电商融合发展，有望撬动万亿元级的消费市场。

　　而且，去年11月下旬，国家发改委会同有关部门发布《关于放开部分服务价格意见的通知》，明确指导地方放开非保障性住房物业服务价格，鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务，为物业服务行业带来更大的发展空间。

　　按理说，主客观条件都具备了，物业行业今年应有突飞猛进的发展，然而《报告》却显示，12月，全国20大城市物业价格综合指数同比上涨0.99%，环比微涨0.35%，虽然被调查的20城市同、环比涨幅均未出现负增长，但统计后发现，物业价格的同比涨幅仍明显低于CPI涨幅、最低工资标准增速等指标，身为一线城市的上海，价格指数与6月相比涨幅甚至仅为0.09%。

　　具体到物业费价格，12月，上述20城市月均价为2.07元/平方米，北上广深领衔占据价格高位，二线城市高低不均，最低的常州物业均价每月仅为0.95元/平方米。有业内人士直指这一价格与业界预期相去甚远，如此好的形势下，原地踏步几乎等同于后退。研究院相关负责人也表示，虽然国家已明确指导地方放开非保障性住房物业服务价格，但是对大多数项目而言，物业费提价依然面临较大难度。

　　难以调和的定价认知错位矛盾

　　对于物业行业发展面临的瓶颈，不少专家都将原因归结于物业与消费者收费与缴费双方间不可调和的矛盾上。有开发商告诉记者，通过向多家同行企业了解发现，目前不少地方物业费收缴比例能达到六七成就已经算高了，有的小区业主因不满意物业服务质量常年拒绝或少缴费，收不到费用物业公司服务就更消极，物业费就更难收……长此以往就形成了一种恶性循环。

　　《报告》显示，在所有受访者中，有过投诉物业经历的占比达17.2%，有过报修经历占比达28.%，投诉处理和报修服务两项指标满意度得分仅为58.5分和63.5分，虽然较去年略有提升，但仍处于签约后服务等9个关键指标的最低位。而且，在9个关键指标中投诉处理对于整体满意度的重要性系数最大，但得分最低。

　　“实际上，目前业主对于物业服务标准的要求与物业公司收费价格错位才是问题根源。”上述专家表示，以北京为例，目前北京新开楼盘的物业费大多都高于《报告》所统计的平均水平，就连自住型商品房新盘物业费月均都在2-3元/平方米以上，4元、8元甚至20元/平方米的价格在北京房地产市场上都已不再新鲜，平均价格之所以低于大多数新盘现状，是因为大量老小区物业费价格相对较低，拉低了平均水平，这些小区虽然想涨价，但业主似乎并不买账。

　　一家房地产公司物管部相关人士直言，解决物业矛盾死结，开发商在其中应起到主导作用。该人士分析称，开发商通常会选择自营物业，即使利润不高甚至赔钱，也不愿轻易拱手让人，毕竟物业服务品质不高将影响开发商的信誉，进而影响公司品牌和后续楼盘的销售。然而，目前的市场上，开发商不能提供给业主更多看得见的增值服务，因而无法让业主清楚明白地理解物业费定价依据，自然就难以说服业主按照开发商计算的价格缴费。

　　深化商业合作寻找新盈利点

　　实际上，记者调查发现，不少开发商认为，小区物业如果经营状况理想，实现盈利并非无稽之谈。《报告》统计，截至目前，我国已有12家物业服务企业在新三板上市，3家在港交所挂牌。同时，世茂物业及金地物业分别推出物业费资产证券化项目，进一步拓宽了物业服务行业与金融产品的组合区间。

　　不可否认，随着“互联网+”思维渗入以及国内首家物业企业彩生活上市成功，物业板块价值正在被开发商重新审视。今年以来，包括万科、恒大、金隅、金泰等众多品牌地产公司纷纷在物业板块跑马圈地。万科总经理郁亮更是在公司内部会议上明确表态，万科物业前景可期，上市后它的市值一定会大于万科地产。仅在北京市场，万科短期内已与金隅、金泰、佰嘉、首创等知名大企业在物业服务领域展开深度合作。

　　“其实，如果物业公司能广开门路，不将收入来源完全地寄托在业主身上，而是从深入的商业合作中寻找利润点，是可以获得更大盈利空间的。一旦物业能够产生利润，开发商必然趋之若鹜。”业内人士表示。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，除了逐步完善物业原有服务范围，提高服务质量外，随着移动互联网深入应用，企业应转向社区服务提供商，通过O2O给未来社区带来增值服务收入，包括生活超市、社区商圈、便民服务、O2O服务等满足业主需求，并以此提高利润空间。

　　业内人士表示，现阶段开发商若还仅仅纠结于物业费多少就是明显的短视行为。转型配套服务商，提供增值服务则是大势所趋，如何通过物业服务寻找新的盈利点才是需要重点考虑的课题，一旦服务品质全面提升，物业费也自然水涨船高。

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